當全國上下，大干快上，建設期一個個大型商貿物流園，可能成為下邊的場景。

宿遷合信物流園

連通國際物流園

200多畝的物流園，成了名副其實的鬼城。盡管名稱是國際物流園，但園區(qū)的一片片菜地對國際二字是嘲諷。這些尚在規(guī)劃中的物流園，和已經建成門口空蕩蕩沒有運營車輛的物流園，在前期是否做過調研論證、對于當地的物流總量進行詳細論證，不得而知！

 在這些物流園的背后，怎樣評估投入產出呢？

在物流園區(qū)的建設熱潮中，口號為建立區(qū)域樞紐的各級中心城市就不下百個。而這上百個物流園區(qū)規(guī)劃、建設、投資和運營究竟有多少遵循了市場規(guī)律、進行過嚴密的市場調查和論證？

真需要這樣的物流園區(qū)嗎？二級城市有如此龐大的市場需求嗎？這些倉促上馬的物流園區(qū)項目經過詳細的調研和考察了嗎？里面又有多少是政府的“形象工程”？這些問題，似乎誰也說不清楚。誰也不能夠說清楚！

掩耳盜鈴的故事，有很久的淵源，每時每刻的出現在我們的身邊，重復的上演著，為什么呢，那是因為利益的驅使。

看到在公布的物流園區(qū)前總有最大等幾個代表規(guī)模的名詞，有些地方在做規(guī)劃時候總想搞出點什么名堂，追求所謂的先進性，總占地**畝，投資多少億元，仿佛不這樣就引不起領導的重視？項目很宏偉，落實呢？如何籌集資金？建成后的處理能力？城市有多大的現實需求？市場在那里？客戶是否會入駐？投資回報率？市場調查報告？

物流園區(qū)的論證工作不是走過場，針對于300畝、上億元的投資，一個完善的投資計劃書、當地物流水平、物流存量的報告是至關重要的！

實體園區(qū)基礎設施的完善與合理的規(guī)劃分布密不可分，如物流園區(qū)域空間大小的劃分、哪些是用途密切的相鄰區(qū)域、必要的裝卸貨平臺、過磅裝置、停車調度中心的面積大小、南北方不同地域倉儲遮陽蓬的不同設計和外飄長度、零擔和倉儲門面的大小、零擔倉儲的高度、小到貨車卸貨平臺的最佳高度、信息交易中心的座位間距等等，這些都必須有科學合理的規(guī)劃、分布及實際應用方面的考量;

 在考察時也發(fā)現很多物流園存在規(guī)劃配置上的不合理、或配置不完善，有很多園區(qū)是沒有經過細致周詳規(guī)劃的建設、有一些純粹是老板根據自己的想法建設，有一些是完全依照一些物流方面的研究院或設計院建議而建的，有一些是把著名園區(qū)的規(guī)劃照搬過來建設的。

無論是依據哪方面的規(guī)劃，都要根據當地的實際情況、參照成功園區(qū)成熟經驗和模式、結合自身優(yōu)勢條件及行業(yè)先進的發(fā)展方向的物流園規(guī)劃配置相對較為可行。曾調研規(guī)劃過湖北十堰一個2500畝的園區(qū)、該園區(qū)在開盤時的效果非常好、第一期商鋪開盤一個月左右的時間認購銷售就取得了90%以上的銷售成績、這是和充分深入細致的前期調研分析、規(guī)劃、策劃密不可分。

1.信息，物流信息交易中心是高端的現代商貿物流園一個非常重要組成部分。

信息是個好東西，可以拿來講故事、實現網上和網下直面對接的交易模式，也是物流信息化具體落地的重要標志之一，另一個重要的是通過信息故事可以拿到交通局、發(fā)改委、商貿委三個部門的補貼。

這種把虛擬變成現實，把網上人氣變成現實人數、與傳統物流交易方式相比是新的交易模式，帶來商流、資金流、物流、信息流、數據流，補貼也是現階段物流園區(qū)新的利潤增長點及可持續(xù)發(fā)展的重要通道之一。

不要說道補貼嗤之以鼻，在較低回報的物流園建設中，能得到的支持要抱著永不放棄的態(tài)度，將事半功倍！

2.運營，物流園區(qū)較難運營的是解決網上物流信息化平臺建設與網下物流信息交易中心對接的實際操作運營問題。

園區(qū)信息化平臺建設除了硬件設備和技術人員的資金投入外，關鍵是長期的物流貨運信息采集，如何采集有效的貨運信息，這項工作是有很多行之有效的方法，除了自身園區(qū)采集外，還可以與相關的公司合作采集，但要保證信息的真實性是要有相關政策制度來約束才行。小編在南北方幾個園區(qū)實際運營時、對解決這個問題采取了包括“簽約”在內的多項措施來保證信息采集暢通和有效。

線下的物流信息交易中心(市場)的運營，解決物流交易從線上到線下相關各方、面對面對接的問題，是第四方物流交易網絡平臺提供的服務項目現實落地的一個主要內容，是目前國內信息化現代物流園區(qū)較為棘手的問題。一難是物流信息交易中心的招商，二難是物流信息交易中心的順暢運作。因為物流信息交易中心的順利運作直接影響到包括園區(qū)的商鋪、物流檔口、貨運車輛的?？?、各種貨運項目代理、物流金融、各種物流軟件項目的體驗等運營，這些園區(qū)服務都是環(huán)環(huán)相扣，相互依存、相互作用的。物流信息交易中心在全國運營最好的廣州地區(qū)的物流園，最能說明上述問題。目前在這方面運營較為成功和領先的是廣州的林安物流園，其他包括一些如浙江公路港模式的領軍園區(qū)和以線上“天網”為主的上海等園區(qū)在這方面的運營也沒有廣州做得這么有成效。

解決園區(qū)升級或建設信息化高端園區(qū)需選用合適的模式和建構，但在北方完全照搬廣州物流園區(qū)的模式或物流信息交易中心的建構肯定是不行的。因為這些涉及到地域人文和經濟的差異問題：除了廣州和北方文化、經濟的差異外，就是北方不同的地方都有很大的區(qū)別，比如東部和西北的差異、中部和東北部的差別等，就算同是南方的湖南和湖北都有不同、廣東南北地區(qū)都不一樣。

物流園的物流信息交易中心(市場)的正常運營問題，也是很多物流園升級轉型的瓶頸?，F狀是：全國各地有相當部分的物流園、貨運中心、貨運樞紐的老板和管理者都知道信息交易市場的重要性，很多也參觀考察過全國在這方面運營得相對成功的物流園區(qū)、特別是在這方面領先于全國的廣州地區(qū)物流園，也把先進園區(qū)的交易中心結構拍照、外部對接的情形了解清楚，回去也照搬照做。

可是幾個月過去、甚至一年后還是和以前差不多、或變化不大，信息中心市場還是沒有真正啟動起來。有很多老板為此就寢食不安，甚至于連開始滿懷熱情的干勁都沒有，有的干脆把該中心關閉、或轉型做倉庫、或做其他用途。小編在中原地區(qū)見過一個物流園原來五千平方米的物流園信息交易中心、后來是出租給物流公司作倉庫用途，小編在全國各地應邀考查時這種例子累見不鮮。

造成這個結果的原因是多方面的，例如：

1、“投機型”?！?/span>

有一些物流園的老板是看到別人成功之后帶來巨大的經濟效益和行業(yè)影響力，就想復制一個、山寨一個，這是當代中國人的追求”快錢”及“快出成果”的共性。哪知道這個東西可不是隨便“山寨”一下就行、要投入很大的人力、物力和時間，并且是要在實際操作和管理上下大功夫才有可能成功的。

2、“取巧圈地型”?！?/span>

有的物流園以信息化這種項目來取得國家對這方面扶持的政策，通過這個來取得其他方面更大利益的、用的是裝門面的功夫。如能成功最好，不成功也關系不大。通常這種物流園也是打打鬧鬧、做做樣子、宣傳重于實際、也是較難成功的，這種類型出現于原來不是做物流園的老板及原來做商業(yè)地產方面的老板改投的物流園項目比較多。

3、“沒有成功的實際操作經驗”。 　

 除了以上兩種是投資心態(tài)方面導致的原因外，缺乏打造物流信息交易中心的實際經驗是重要原因之一。因為這種線上線下類似O2O形式的物流交易方式，在中國是一個新鮮事物、以前沒有先例、全國做得較成功的也是廣州一兩家，放眼世界也是非常有中國特色，是這幾年出現的新鮮事物、沒有教科書、是成功的物流園區(qū)自己通過不懈努力摸索出來的，物流交易方面的一種嶄新模式。如果只是是生搬硬套、沒有成功的實際操作經驗而且忍耐不了過程的痛苦，失敗的結果是必然的。單靠從新摸索是有過程的、要時間的、也是痛苦的、找不到關鍵原因，所以成功在望還是遙遙無期。

4、“沒耐心+沒信心”。

因為急于成功，但怎樣做才能成功、要多長時間才能成功、比預想的時間要長、這些都一直困擾著經營管理者，時間一長越做越沒信心、越做耐心越少，很多都是在成功遲遲未到時便放棄了，哪怕是一些條件較為成熟的園區(qū)也是如此。

5、“選址錯誤”

物流園各部份運營暢順，跟物流園的選址也有一定的關系，如果物流園在選址階段，選址就顯得尤為重要，關系到以后整個園區(qū)運營啟動發(fā)展的快慢。物流園所處區(qū)位給物流信息戶、貨車司機、貨主、商家等相關人員帶來便利的，物流信息中心的發(fā)展相對要快一點，但也不是絕對的，市場是可以通過措施及政策來引導的。

6、“地域差異”?！?/span>

不同地域的經濟和文化方面的差異也導致物流信息交易中心發(fā)展速度的不同、成效時間快慢的不同。但是這個客觀原因不是主要的，是可以通過一些措施策略改變的。

 7、“不合理結構”。　

物流信息交易中心大廳的結構合理與否，跟以后交易中心的招商、市場運營有相連的關系，這個要考量當地人員素質、文化等因素。這是小編實際管理了數個現代商貿物流園區(qū)、和全國調研考察了數百個中、大型貨運中心、物流園發(fā)現的問題。

8、“管理團隊的執(zhí)行力不到位”。

除了一些客觀和高層管理者的原因外，物流信息交易中心的運營團隊的執(zhí)行力不到位也是很重要的因素。

物流信息交易中心的招商、管理團隊的執(zhí)行力不到位直接影響招商和運營，除了有管用、實效、成功的經驗、方法及制度外，中下層人員的執(zhí)行力也直接影響到結果和啟動時間的快慢。也說明為什么有的園區(qū)在同一區(qū)域、用的是相同的方法和制度，有的啟動發(fā)展快了半年或一年以上的。

如果你的團隊不給力、可以考慮交付給最優(yōu)秀的公司來經營，著需要投資者的魄力和合作的精神。

由世界500強企業(yè)新加坡普洛斯公司和本地民營企業(yè)穗黔物流公司共同投資興建的項目，這些除了各園區(qū)有不同的差異外，很重要的就是團隊的執(zhí)行力到不到位的問題。經驗除了人員素質的因素外，還要有一套完善的激勵監(jiān)管機制和培訓方法，調動人員的積極性，才能有效保證在規(guī)定的時間完成任務。